Umowa przedwstępna często wykorzystywana jest w obrocie nieruchomościami jako zabezpieczenie obydwu stron przyszłej transakcji.

   Poprzedza ona umowę ostateczną (przyrzeczoną) przenoszącą własność nieruchomości, zawieraną obowiązkowo w formie aktu notarialnego.
   Kupujący dąży do zawarcia takiej umowy, wtedy gdy dokona już wyboru mieszkania,
domu, potrzebuje jednak czasu na zebranie środków pieniężnych zainwestowanych np. w papiery wartościowe, lokaty terminowe lub oczekuje na decyzję banku w sprawie przyznania kredytu, jednocześnie chce mieć pewność, że sprzedający nie wycofa się, nie sprzeda nieruchomości innemu klientowi, nie zmieni ceny, ani terminu sprzedaży.

   Sprzedającemu umowa przedwstępna gwarantuje to, że sprzedaż dojdzie do skutku w cenie i terminie w niej określonym, a to oznacza dla niego, że nie będzie musiał już poszukiwać klienta narażając się na dalsze wydatki np. na reklamę, może spokojnie zaplanować swoje inwestycje biorąc pod uwagę środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości.
   Moc umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zależy od jej treści i formy. Najdalej idące skutki ma zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, ponieważ gdy jedna ze stron nie będzie chciała później zawrzeć umowy ostatecznej, druga strona może doprowadzić do jej zawarcia na drodze postępowania sądowego, gdzie odpowiednie orzeczenie sądu zastąpi podpis osoby nie wywiązującej się z umowy przedwstępnej.
Zawartą w ten sposób umowę przedwstępną można ujawnić również w księdze wieczystej sprzedawanej nieruchomości.

   Dolegliwością zawierania notarialnie umowy przedwstępnej są koszty (taksa notarialna), ponieważ ponosi się je dwukrotnie, raz przy umowie przedwstępnej, drugi raz przy ostatecznej.
   Biorąc powyższe pod uwagę klienci przy typowych transakcjach kupna-sprzedaży mieszkania, domu, zawierają umowy przedwstępne w zwykłej formie pisemnej, na podstawie których można jedynie dochodzić odszkodowania, kary umownej, zadatku lub jego wielokrotności w zależności od treści takiej umowy.

   Ważne jest, aby umowa taka była precyzyjnie sformułowana, prawidłowo określała strony, zawierała zobowiązane do zawarcia umowy ostatecznej, datę i podpisy stron, cenę nieruchomości, datę zawarcia umowy ostatecznej oraz skutki nie wywiązania się z jej postanowień, a więc wysokość kary umownej, zadatku i związanych z tym wzajemnych rozliczeń stron.
   Umowa taka może również określać przypadki losowe i inne, kiedy każda ze stron będzie mogła odstąpić od zawarcia umowy ostatecznej bez ujemnych dla siebie konsekwencji.
Wysokość zadatku lub kary umownej nie powinna przekraczać wartości nieruchomości, powinna natomiast rekompensować drugiej stronie ewentualne straty poniesione poprzez nie dojście do skutku umowy ostatecznej.
   Baczną uwagę należy zwrócić na to aby umowa przedwstępna była podpisana przez wszystkie osoby uprawnione np. przez obydwu małżonków, gdy mieszkanie stanowi ich majątek wspólny.

   Kodeks cywilny przewiduje różne okresy dochodzenia roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej, i tak odszkodowania i zawarcia umowy ostatecznej można żądać w terminie 1 roku od dnia, w którym umowa ostateczna miała być zawarta, natomiast zadatku lub kary umownej w okresie lat 10.
   Umowa przedwstępna powinna być każdorazowo dostosowana do konkretnej transakcji, gotowe wzorce takich umów są często zawodne, a chodzi tu przecież o znaczne środki pieniężne.
   O tym jak ważna jest treść i forma umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości przekonać się można dopiero wtedy, gdy dochodzi do konfliktu, dlatego zalecam, aby umowę taką sporządził prawnik lub doświadczony pracownik profesjonalnego biura nieruchomości.

PRAWNIK, DYREKTOR
CENTRALI BIURA
NIERUCHOMOŚCI
LEXPOL W KATOWICACH
Artur Jakubczyk
Licencja zawodowa nr 2475

Formularz zgłoszenia zlecenia