Obecnie na rynku wtórnym jest bardzo dużo ofert mieszkaniowych,
jest ich z pewnością więcej niż kupujących.
Niektóre oferty znikają z rynku natychmiast inne pozostają na nim rok albo dłużej.
Zależy to od tendencji kształtujących rynek nieruchomości.
Może zdarzyć się tak, że mieszkanie kupowane kilka lat temu było powszechnie uznane za atrakcyjne a obecnie już nie jest, dlatego kupując mieszkanie należy starać się te tendencje przewidzieć albo przynajmniej znać te obecnie panujące.

   Zakup mieszkania należy traktować jak inwestycję, własne lokum stało się towarem,
mającym swoją specyfikę ale wycenianym co roku przez rynek mieszkaniowy.
Wybierając mieszkanie miejmy świadomość tego, że nasza sytuacja materialna może w przyszłości ulec zmianie na lepsze lub gorsze, dlatego kupując mieszkanie nie zakładajmy, że będziemy w nim mieszkać "na zawsze".
Starajmy się kupić mieszkanie, które za pięć, dziesięć lat będzie zbywalne za dobrą cenę, a jednocześnie w którym będzie nam się wygodnie, bez nadmiernych
kosztów mieszkało.

   Na cenę, atrakcyjność oferowanego mieszkania wpływają następujące warunki:
stan prawny, lokalizacja, rodzaj zabudowy, stan techniczny budynku, wysokość czynszu i innych opłat, piętro, metraż, rozkład pomieszczeń, standard wykończenia wnętrza i ogólne wrażenie.
   Niektóre z tych warunków spróbuję krótko omówić.
Obecnie na rynku występują dwa rodzaje mieszkań, które można swobodnie zbywać,
są to mieszkania stanowiące odrębną własność z założoną księgą wieczystą oraz mieszkania spółdzielcze, ale tylko te, co do których członkom spółdzielni przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Nie jest ono pełną własnością a ograniczonym prawem rzeczowym, może zostać ujawnione w księdze wieczystej na wniosek członka spółdzielni.

   Różnica między tymi dwoma formami polega min. na swobodnym dysponowaniu mieszkaniem (np. przy wynajmie mieszkania spółdzielczego wymagana była do wejścia w życie orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego zgoda spółdzielni), podnoszeniem kosztów eksploatacji, różną odpowiedzialnością za stan techniczny budynku, odrębnymi uregulowaniami prawnymi kształtującymi zarząd budynkami, jakimi są "Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych" (Dz U nr 14 poz 27 z 2001r) i "Ustawa o własności lokali" (Dz U nr 29 poz 355 z 2000r.).

   Przez lokalizację mieszkania należy rozumieć dzielnicę uznaną powszechnie za dobrą (np. Koszutka, Brynów, Ligota) lub gorszą (np. Załęże).
I tak w dzielnicy dobrej mieszkania są przeważnie droższe i łatwiej je sprzedać.
Należy również zauważyć, że niektóre dzielnice (np. obecnie mało atrakcyjne z powodu problemów komunikacyjnych) za kilka lat nie będą miały takich kłopotów, co wpłynie na ich atrakcyjność i znajdzie odzwierciedlenie w cenach.

   Na to czy dzielnica jest dobra, czy nie ma wpływ wiele czynników obiektywnych (poczucie bezpieczeństwa, sąsiedztwo) jak i nieuzasadnionych stereotypów.

   Rodzaj zabudowy to czynnik mający wpływ na cenę i atrakcyjność mieszkań dopiero od kilku lat. I tak w bloku czteropiętrowym mieszkanie o tym samym metrażu
i standardzie jest przeważnie droższe niż w "wieżowcu" i pomimo tego szybciej znajdzie amatora.
   Sytuacja ta wiąże się z poczuciem bezpieczeństwa. Sąsiedzi niskiego bloku się znają i uważają na to kto wchodzi do budynku i co się w nim dzieje. W takich blokach domofony zdają egzamin, w dużych nie zawsze.
I wreszcie należy powiedzieć o windach. W niskich blokach ich po prostu nie ma, w wysokich blokach często wymagają remontu, wymiany, nie mówiąc o bieżącej konserwacji, co pociąga za sobą kolosalne pieniądze nawet rozłożone na wielu lokatorów i na wiele lat (remont dźwigu około 70 tys zł, wymiana ponad 200tys zł).

   Trzeba wiedzieć, że gdy obecnie wysokim blokiem zarządza spółdzielnia, to wszyscy jej członkowie pokrywają te koszty, ale gdy zmienią się w przyszłości stosunki własnościowe koszty wymienione wyżej ponosić będą najczęściej tylko lokatorzy z danego budynku w ramach wspólnoty mieszkaniowej.

   Dlatego zwracajmy uwagę na stan techniczny nie tylko mieszkania ale całego budynku. Wybierajmy bloki budowane z solidnych materiałów, docieplone,
jeżeli z windą to nową lub wyremontowaną, w miarę możliwości nie narażone na występowanie szkód górniczych.
   Bardzo ważne jest piętro na którym znajduje się mieszkanie. Trudno sprzedają się ogólnie partery bez względu na założone zabezpieczenia antywłamaniowe, wysokość położenia okien, czy też atrakcyjną cenę. Szybciej znajdzie klienta mieszkanie na ostatnim piętrze, chociaż niektórzy uznają to też za mankament.

   Na atrakcyjność mieszkania wpływają ponoszone opłaty. Za podobne mieszkanie możemy płacić opłaty w różnej wysokości. Związane jest to z zarządem nieruchomością. Każda spółdzielnia, wspólnota mieszkaniowa lub inny zarządca ustala je na innych zasadach.
Innym ważnym elementem jest rozkład mieszkania. Mieszkanie, które ma praktyczny, przemyślany rozkład pomieszczeń wydaje się niejednokrotnie większe niż jego faktyczny metraż.
   Mieszkanie wyremontowane kosztuje więcej niż podobne w standardzie czy do remontu, ale jeżeli chcemy je urządzić według własnego gustu, weźmy to drugie. Przed zakupem mieszkania należy zwrócić uwagę na stan stolarki okiennej (kosztowna wymiana) oraz to czy mieszkanie jest opomiarowane (podzielniki ciepła, liczniki wody).
   Od strony formalnej, przed zakupem mieszkania sprawdzić należy czy osoba podająca się za właściciela mieszkania jest rzeczywiście właścicielem, oraz to czy może je swobodnie, samodzielnie sprzedać, a także czy mieszkanie nie jest zadłużone tzn. czy właściciel nie ma zaległości czynszowych, mieszkanie nie jest obciążone hipoteką lub służebnością.
Informacje te uzyskuje się odczytując odpowiednie wpisy i ostrzeżenia z księgi wieczystej i z aktualnych zaświadczeń wydanych przez administrację spółdzielni lub innego zarządcę na wniosek właściciela.

   Po ustaleniu tych danych, dobrze jest po negocjacjach zawrzeć odpowiednio sformułowaną umowę przedwstępną określającą min. cenę mieszkania, termin zawarcia umowy notarialnej, formę i termin płatności, ponoszenie kosztów umowy notarialnej, wydanie mieszkania, przekazanie ewentualnego zadatku z zastrzeżeniem zwrotu jego wielokrotności przez sprzedającego gdyby od sprzedaży odstąpił.
Umowa przedwstępna powinna być precyzyjnie sformułowana, tak aby zawarcie aktu notarialnego było formalnością, a nie dopiero "delikatnie mówiąc" fazą nerwowych negocjacji.
   Dlatego podejmując decyzję o zakupie mieszkania doradzam skorzystanie z usług profesjonalnych biur nieruchomości, których pracownicy mają najlepsze rozeznanie rynku, panujących na nim tendencji, doradzą, przedstawią najatrakcyjniejsze oferty w zależności od wymagań i możliwości finansowych klienta, pomogą w negocjacjach.    Zadbają również o bezpieczeństwo transakcji począwszy od sprawdzenia właściciela mieszkania, księgi wieczystej, o skompletowanie aktualnych zaświadczeń, wypisów i innych dokumentów, o sporządzenie umowy przedwstępnej aż po zawarcie umowy notarialnej.

Duże biura nieruchomości doradzają i pośredniczą również w udzielaniu kredytów mieszkaniowych. Najczęściej współpracują z kilkoma bankami, co pozwala odpowiednio dopasować ofertę kredytową do konkretnego klienta i zawieranej przez niego transakcji. Dbając o bezpieczeństwo klientów, wiele biur nieruchomości zatrudnia albo współpracuje z prawnikami.
   Kupujący powinien zastanowić się czy nie lepiej zlecić zadbanie o swoje interesy pośrednikowi za odpowiednim wynagrodzeniem, niż żałować potem straty dużo większej, a chodzi przecież o znaczne środki pieniężne, ponieważ nieruchomości są najdroższym towarem na rynku.

PRAWNIK, DYREKTOR
CENTRALI BIURA
NIERUCHOMOŚCI
LEXPOL W KATOWICACH
Artur Jakubczyk
Licencja zawodowa nr 2475

Formularz zgłoszenia zlecenia